2019-09-20
Росреестр: рынок ипотеки в Томске восстановился

В цифрах. Рынок ипотеки. Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в россии

– это взаимосвязанная система, которая состоит их нескольких элементов, считающихся основными
:

  • первичного рынка ипотеки;
  • вторичного ипотечного рынка
    , который тоже бывает как первичным, так и вторичным;
  • рынка недвижимости (домов, квартир, комнат).

О первичном ипотечном рынке простыми словами

Рынок ипотечного кредитования захватывает не только кредиторскую деятельность, но и сферу заемщиков. Между двумя этими сферами после подписания договора возникает определенное . Участники первичного рынка – банки ипотечного кредитования и обычные граждане, а так же любые другие компании, гарантирующие своим клиентам недвижимость под . В том случае, если в роли кредитора выступает банк, то ему важно возобновить кредитные ресурсы и выдавать их под видом новых ипотечных кредитов долгосрочной направленности. Чтобы решить данную задачу, был организован вторичный рынок ипотечного кредитования.

О вторичном ипотечном рынке

Вторичный ипотечный рынок представляет собой рынок ипотечных ценных бумаг. Здесь продаются закладные по ипотечным кредитам, уже выданным единожды. Происходит это следующим образом: организация выдает кредит под залог частной собственности (недвижимости), после чего выпускает энное количество ценных бумаг, обеспечение которых – закладные. Далее эти бумаги продаются по инвесторам.

В рамках вторичного ипотечного рынка формируется совокупный кредитный портфель, входящий в ипотечную систему. Наблюдается трансформация прав по договорам и распределенным обязательствам (имеются в виду обязательства всех сторон, участвующих в сделке) в безличные бумаги, которые потом размещаются среди долгосрочных инвестиций. Ипотека в рамках вторичного рынка – это уже закладная на недвижимости, которая удостоверяет права залогодержателя на определенный объект. Такая ипотечная закладная свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок – это связующее звено, которое соединяет две стороны – заемщика и кредитора с первого ипотечного рынка и обеспечивает аккумуляцию финансов, направляя их в .

Деление рынка ипотечных ценных бумаг

Рынок ипотечных ценных бумаг состоит из двух направлений: первичного и вторичного рынка. характеризуется первоначальным размещением ценных бумаг в кредиторской сфере. На вторичном рынке происходит оборот ценных бумаг. Можно подумать, что вторичный рынок создан, чтобы увеличивать стоимость ресурсов. Это не так. Он делает наиболее ликвидными и, тем самым, увеличивает на них спрос. Вот и все. Не нужно путать.

О рынке недвижимости: вся правда «в двух словах»

Если бы не было рынка недвижимости, то ни , ни вторичный не смогли бы существовать априори. Рынок недвижимости характеризуется проведением сделок с конкретно взятыми объектами частной собственности. Речь идет о купле-продаже объекта, его залоге, который и является необходимым обеспечением «жизнедеятельности» первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования.

Вышеуказанные рынки взаимодействуют вот как. Человек, нуждающийся в ипотеке, приходит в банк, чтобы получить этот кредит. называет набор требований к подыскиваемой недвижимости. Сотрудник банка спрашивает у потенциального заемщика информацию о доходах и его платежеспособности, данная проверяется, после чего предварительно рассчитывается доступная сумма кредита и выводится график платежей, которые клиент должен будет погашать ежемесячно весь период кредитования. После всех этих манипуляций начинается самое интересное – подбор подходящей недвижимости, исходя из финансовой возможности. отметим, что не всегда желание совпадают с возможностями.

Если банк принял положительное решение, и кредит выдан, то:

  • Банк и обязаны заключить кредитный договор, после чего уже вступает в сделку третье лицо – продавец недвижимости, с которым заемщик тоже оформляет договор, но на это раз – .
  • Банк и заемщик подписывают договор ипотечного кредитования.
  • Заемщик обязан застраховать свою жизнь и здоровье, а также сам объект недвижимости и на эту недвижимость. Иными словами, пока жилье в ипотеке, его нельзя ни продать, ни обменять.

Первичный рынок бумаг создают кредиторы. Они вправе хранить закладные у себя (в собственном портфеле) или же отдать их инвесторам. Если таковое имело место быть – это уже вторичный рынок закладных. Продавая закладные, банки обзаводятся дополнительными денежными средствами, которые идут на оформление новых кредитных договоров и так по сотому кругу. Этот процесс бесконечен.

Компании, которые работают в рамках вторичного рынка, тоже вправе хранить кредиты по ипотекам в своих инвестиционных портфелях. И так же могут заниматься выпуском ценных бумаг, обеспеченных накладными. Этот цикл повторяется всякий раз, когда банки заключают новые контракты с гражданами, и в этих кредитах залогом выступает недвижимость.

Ипотечная закладная проживает полный жизненный цикл только, если все три рынка (недвижимости, первичный и вторичный) вступают во взаимодействие. Причем, рынку недвижимости отводится роль стартовой черты, поскольку именно в него вкладываются под залог объекта недвижимости.

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок
объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки , которые предоставляют ипотечные кредиты , рефинансирующие организации, в том числе

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

Также ипотечные программы банков можно классифицировать в зависимости от категории клиента и выделить продукты для сотрудников бюджетной сферы, военных, молодых семей , работников социально-значимых профессий .

На начало 2012 года, по данным Банка России , из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 658. Причем из них 577 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составлял 1,37 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

На начало 2017 года, по данным Банка России , из 623 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 506. Причем из них 484 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2017-м банки оформили 1,09 млн ипотечных займов на 2,02 трлн рублей. Средний размер займа составлял 1,7 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 9,79% в рублях. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 15,8 года.

Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.



24 982 просмотра


Что такое ипотека?

Ипотека — это форма залога, при которой у должника остается в собственности заложенное имущество. Если должник не возвращает банку все денежные средства и не платит по договору, банк реализует имущество должника, возвращая, таким образом, себе деньги.
Ипотеку часто путают с таким понятием, как «ипотечный кредит». Он является лишь частью ипотечной системы. Ипотечный кредит выдается на покупку недвижимости, а гарантией возврата денег выступает сама недвижимость.
Как гласит федеральный закон об ипотеке, ее предметом могут быть жилые дома, квартиры, дачи и садовые дома, предприятия, земельные участки, гаражи, воздушные и морские суда, а также иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Само понятие ипотеки существовало еще в Древней Греции. Должник на своем участке должен был поставить камень или столб, который назывался «ипотека», после того как ему выплачивали деньги под залог участка и всего имущества. На этом камне или столбе высекались имена кредитора и должника, а также сумма долга и его срок. Если должник не мог вовремя погасить свой долг, то его собственность, обремененная ипотекой, переходила к кредитору.
В наши дни в глобальном плане мало что изменилось.
Суть ипотеки сегодня такова: при получении ипотечного кредита квартира переходит в залог банку-кредитору до момента, когда заемщик окончательно рассчитается по кредитному договору.
Срок ипотеки может составлять в каждом отдельном случае от трех до 50 лет. Чаще всего ипотеку берут на десять или 20 лет.

В России стандартов данных, применяемых при заключении сделок с ипотечными кредитами, пока нет. В настоящее время в рамках Рабочей группы «СУПЕР» (Стандарты, Унификация Первичного рынка) проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Международной финансовой корпорации (далее — IFC) разработаны Cтандарты представления данных об ипотечных кредитах (далее — Стандарты). Единый стандарт данных можно назвать универсальным языком участников ипотечного рынка. Очевидно, что, если стороны сделки говорят на разных языках, им будет сложно достичь эффективного взаимодействия.

Трудности перевода, или как узнать правду об ипотечном кредите?

Российский рынок жилищного ипотечного кредитования активно развивается. Об этом свидетельствует рост числа участников и объемов кредитования. По данным Банка России, в I кв. 2006 г. ипотечные кредиты предоставляли 395 кредитных организаций, общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам составил около 2 млрд долл.

Несмотря на то что принятый в2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-
продажи пулов кредитов и появленияипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК —Городская ипотека»). По состоянию на1 июля 2006 г. Агентством по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредитана общую сумму 724 млн долл. Частныесделки купли-продажи пулов закладных

осуществляются в разовом порядке(«Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития.

Знаковым событием стал выпуск евробондов в рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка . Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.

В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.

Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.

Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.

Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.

В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.

В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.

В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.

В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.

Следует заметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой — является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандарты технологических процессов, применяемой документации и т. д.

При взаимодействии сторон транзакции также может возникнуть проблема неоднозначной трактовки одного и того же показателя или термина. Именно поэтому Стандарты данных подразумевают не только наличие полей с одинаковыми наименованиями, но и их единое понимание. Вся терминология, используемая в Стандартах представления данных, а также другие ипотечные термины содержатся в глоссарии, разработанном IFC (всего более 170 терминов). Глоссарий содержит стандартное толкование используемых ипотечных понятий и позволяет участникам сделки говорить на одном языке.

Что касается практики, необходимо понимать, в чем заключается различие понятий «аналитическая информация» и «операционная информация». То есть информация, формируемая кредитором в целях обслуживания и учета ипотечных кредитов, не соответствует требованиям, предъявляемым к аналитической информации. Аналитическая информация должна содержать исчерпывающие данные об основных параметрах ипотечного кредита и формироваться таким образом, чтобы внешний пользователь мог сделать обоснованное заключение о качестве ипотечного кредита и/или совокупности кредитов.

База данных может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.

Под ипотечным портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.

Основные разделы стандартов

Ипотечный кредит

Данный раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим ипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашения кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).

В Стандартах отражается тип кредита в зависимости от схемы погашения — кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.

Наличие или отсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартным характеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором в случае, если выручка отреализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.

Для повышения доступности жилья органы государственной и местной власти, работодатели могут предоставлять нуждающимся категориям граждан различные субсидии по социальным программам. Источник, размер, тип субсидии (на первоначальный взнос, на компенсацию процентной ставки и т. д.), используемой заемщиком, также входят в состав системы стандартных показателей ипотечного кредита.

Рейтинг

Качество

Кредитная история и индикаторы

A

Хорошее

1. Нет просроченных платежей по ипотечному кредиту.
2. Максимальный DTR — 45%.
3. Максимальный LTV — 85—95%
B

Удовлетворительное
1. Максимум три-четыре 30-дневных просроченных платежа по ипотечному кредиту за последние 12 мес.
2. Максимальный DTR — 50%.
3. Максимальный LTV — 85%
C

Допустимое

1. Максимум 210 дней общей просроченной задолженности с лимитом в 60 дней на каждую и максимум 90 дней «просрочки» по основному долгу.
2. Максимальный DTR — 55%.
3. Максимальный LTV — 80%
D

Плохое

1. Не более 120 дней просроченной задолженности по основному долгу за по-следние 12 мес., предмет залога не находится в стадии обращения взыскания.
2. Максимальный DTR — 60%.
3. Максимальный LTV — 65%.

Заемщик

Заемщик — главный участник любой ипотечной сделки, поведение которого определяет качество ипотечного кредита. Заемщиком может являться как физическое, так и юридическое лицо. В настоящее время в России в качестве ипотечных заемщиков выступают физические лица, ипотека для юридических лиц как самостоятельное явление пока не рассматривается.

Для характеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст, уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или отсутствие созаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая во внимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода от налогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценки частично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей. Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов на подтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справками работодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками (текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.

Среди факторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих является уровень андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемой методики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качество андеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияние оказывает способ, при помощи которого производилась оценка кредитоспособности, — автоматизированный подход или вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношение платежа по кредиту к доходу заемщика — коэффициент «платеж/доход» (далее — коэффициент П/Д). В Стандартах данных используется англоязычная терминология, т. е. коэффициенту П/Д соответствует обозначение PTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от 33 до 60%.

В качестве предметов залога ипотечного кредита выступает недвижимое имущество (нежилые здания, земельные участки, жилые квартиры, коттеджи и т. д.), что в значительной степени снижает риски кредиторов и инвесторов и повышает привлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах при помощи 20 показателей.

Инвестор должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предмета залога являются как собственно его рыночная стоимость, так и применяемые методы оценки, а также степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы, оказывающие влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, год постройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так, вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению с домом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройка располагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидность ее будет невелика.

Важнейший показатель при андеррайтинге — соотношение суммы кредита и стоимости предмета залога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартным показателем и по различным ипотечным программам составляет 70—90%.

Платежная история

Платежная история характеризуется 40 стандартными показателями качества обслуживания ипотечного кредита заемщиком. В данном разделе отражаются значения начальной и текущей величины остатка ссудной задолженности, размер платежей и периодичность их внесения.

Платежная история также содержит информацию о просроченных платежах и досрочных погашениях заемщика в течение всего срока кредита. История досрочных погашений позволяет делать предположения о возможном характере платежей в будущем. Если по кредиту объявлен дефолт, в базе данных отражается его причина, порядок обращения взыскания (судебный или внесудебный), стадия процесса (организация торгов, продан или не продан предмет залога и т. д.), а также степень покрытия издержек кредитора.

В развитых странах принято присваивать заемщикам кредитный рейтинг в зависимости от его платежной истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная форма присвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union Securities Inc. (США) .

Ипотечный кредит пула

В Стандартах данных IFC предусмотрено описание каждого кредита из ипотечного пула (Summary loan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы — ипотечный кредит, заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация (предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченном варианте, однако достаточном для анализа качества кредитов (см. рисунок). Полный набор показателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутренними пользователями для более глубокого анализа и является основой для предоставления информации внешним пользователям.

Если при выдаче кредита единицей измерения является отдельный ипотечный кредит, то при дальнейшем его обороте чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечным пулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии с требованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям инвесторов — важное условие ликвидности ипотечного пула.

Пул ипотечных кредитов может выступать как самостоятельным объектом купли-продажи, так и в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходит различными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативной выборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель. Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитов по следующим критериям (при условии их географической диверсификации):

  • тип обеспечения;
  • порядок погашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);
  • «возраст» кредита;
  • вид процентной ставки;
  • срок до погашения кредита;
  • коэффициент «кредит/залог» (LTV).

Ипотечные кредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себя вести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это дает возможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечному кредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно, делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.

В отдельный раздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул ипотечных кредитов:

  • размер пула (количество составляющих его кредитов);
  • размер ипотечных кредитов (макси-мальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);
  • максимальный и средний размер LTV;
  • средний DTR (PTI); — тип кредитов, составляющих пул;
  • фактор пула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса по пулу); — средневзвешенный возраст пула кредитов (WAL);
  • средневзвешенный оставшийся срок до погашения кредитов (WAM);
  • средневзвешенный купонный доход (WAC);
  • географическую диверсификацию по регионам и т. д.

Анализ ожидаемых потерь стандартного ипотечного пула проводят с учетом следующих показателей:

  • средневзвешенной частоты обращения взыскания (WAFF);
  • средневзвешенной величины потерь после обращения взыскания на предмет залога (WALS). Текущие значения основных показателей ипотечных пулов обычно ежемесячно обновляются.

Таким образом, чем быстрее развивается рынок ипотечного кредитования, тем в большей степени возрастает потребность в едином формате представления данных. Единые стандарты представления сведений необходимы:

  • конкретному участнику ипотечного рынка для оценки стоимости и качества собственного портфеля ипотечных кредитов;
  • рынку в целях повышения общего уровня понимания ситуации на рынке и степени информированности как участников, так и надзорных органов.

В данном направлении всем заинтересованным участникам рынка предстоит проделать большую работу, однако, как говорится, дорогу осилит идущий.
, 01.07.2006

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:

  • рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
  • рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
  • рынка недвижимости.

Первичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных кредитов
(первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Вторичный ипотечный рынок

Рынок ипотечных ценных бумаг
(вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.

Рынок недвижимости

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

  • между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
  • заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.

В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

Однако, для этого необходимо:

  • обуздание инфляции;
  • обеспечение стабильного экономического роста;
  • повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
  • формирование рынка капиталов;
  • развитая нормативно-правовая и судебная система;
  • активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.

Ипотечное кредитование
представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит
— это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой стороны, вызывают определенные требования к оформлению договора залога. В частности, недвижимое имущество должно быть застраховано (банки могут рекомендовать застраховать не только само недвижимое имущество, но и право собственности на него, а также жизнь и здоровье заемщика) ; его оценка должна быть произведена независимым оценщиком; права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (там же регистрируется и договор залога).

Более высокие затраты и более длительные сроки оформления ипотечного договора по сравнению с другими видами кредитов делают нецелесообразным его получение на короткий период. Поэтому ипотечные операции имеют долгосрочный характер, который предполагает создание различных инструментов ипотечного кредитования и определенную специфику формирования ресурсов. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки может быть оформлен специальным документом — закладной.

Закладная
— именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой . Как и любая именная ценная бумага, закладная может переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Рынок ипотечного кредитования, как и все финансовые рынки, делится на первичный и вторичный. Первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Закладная
может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной . Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

Рынок ипотечного кредитования
— это совокупность экономических отношений, возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности проведения сделок. В качестве объекта купли-продажи на данном рынке выступают особые финансовые инструменты: обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе ипотечные кредиты, закладные, ипотечные ценные бумаги и их производные. Круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования.

В процессе выдачи и обслуживания ипотечного кредита участвуют не только кредиторы и заемщики, но и страховые, риэлтерские компании, строительные организации, компании по оценке недвижимости, ипотечные брокеры, кредитные бюро, коллекторские агентства.

Страховые компании
в рамках ипотечного кредитования предлагают следующие страховые продукты: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога, страхование права собственности владельца квартиры, страхование ответственности . Страховые компании на рынке ипотечного кредитования могут участвовать не только в качестве страховщика, но и в роли кредитора по схеме накопительного страхования .

Риэлтерские организации
активно сотрудничают с коммерческими банками на рынке ипотечного кредитования: осуществляют подбор квартир для заемщика и юридическое сопровождения сделок, согласовывают сделки с недвижимостью в случае необходимости с органами опеки и попечительства; обеспечивают надежность и безопасность сделок. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств они проводят рыночную и ликвидационную оценку недвижимого имущества; осуществляют реализацию залогов. Они также могут оказывать уполномоченным сотрудникам банка консультационные услуги по различным вопросам, связанным с недвижимым имуществом и сделками с ним; предоставлять информацию о динамике развития рынка недвижимости в регионе и т. п.

Сотрудничество со страховыми компаниями и риэлтерскими организациями позволяет снизить риски ипотечных операций. Усиление их координации и консолидации содействует укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Основными участниками вторичного рынка ипотечного кредитования являются организации, осуществляющие и (или) сопровождающие эмиссию ипотечных ценных бумаг или их производных: эмитенты, организаторы выпуска, организации, обслуживающие ипотечные кредиты , рейтинговые агентства , организации, осуществляющие кредитную поддержку секьюритизационой сделки , инвесторы и т. п.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования следует рассматривать в рамках взаимодействия между рынком банковских услуг, рынком недвижимости, рынком страхования и рынком ценных бумаг и их производных. Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент вышеуказанных рынков.

Эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотечного кредитования обеспечивает государство посредством создания благоприятных условий для проведения ипотечных операций, и прежде всего их правовой основы. Кроме того, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариаты, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. п. осуществляют государственную поддержку всех участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью. Для успешного функционирования ипотечного кредитования существенное значение имеет существующая в стране система налоговых льгот, система подготовки квалифицированных кадров и т. д.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Рынок ипотечного кредитования также может быть классифицирован в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: земельные участки, жилая, доходная, коммерческая, промышленная недвижимость и т. п. Существуют определенные требования, предъявляемые к залогу отдельных видов недвижимого имущества.