相続対策は不動産対策　日々更新の最新情報

税理士　佐伯

鑑定士　上田
佐伯：　今日から上田先生と私とで、お互いの持論を
　　　　精一杯だした面白い不動産・相続対策に関す
　　　　る話を聞いていただきましょう。

　　　　まず最初にバブルがはじけて１５年ぐらい経
　　　　ちますが、わが神戸を中心に最近の不動産市
　　　　場はどうなのかをお聞かせください。
　　　　
上田：　最近の不動産市場は、いわゆる２極化です
　　　　ね。
　　　　売れる不動産と売れない不動産。
　　　　収益のあがる不動産とあがらない不動産。

　　　　どんな不動産でも上がる時代は１５年くらい　　　　前に終わっています。
　　　　今後は、不動産の価格調整が終わり、収益タ
　　　　イト、利回りタイトに変動する状況になって
　　　　います。
　　　　２〜３年前からREIT(不動産投資信託）、ファ
　　　　ンド（証券）化が盛んです。

　　　　これは不動産市場を反映したものといえま
　　　　す。

佐伯：　それでは、資産家のかたは、将来にそなえ
　　　　て、どうすればよいのですか？

上田：　まずは、所有不動産の土地カルテをつくり、
　　　　デ−ターを整備する、つまり現状把握が大切
　　　　でしょうね。

佐伯：　先生にお願いするとすれば、具体的に、
　　　　どのようにしていただけるのでしょうか？

上田：　土地カルテを元に、不動産の棚卸をお薦めし
　　　　ます。
不動産診断も必要です。

　　　　医者と同じですね。まず体が健康かどうか
　　　　は、お医者さんに診察していただき、悪いと
　　　　ころがあれば、処方箋を書いてもらってそれ
　　　　を処方して治す。

　　　　まさに、土地もそのようにカルテを作り、診
　　　　断をして対策を実行するのが賢明な方法でし
　　　　ょうね。

佐伯：　最近は、インターネットで、路線価も登記簿
　　　　も入手できますね。
　　　　果ては、相続税の試算までできますが、それ
　　　　ではダメなのですか？

上田：　資料の収集や単純な計算だけでは、正確な不
　　　　動産の特性は把握できません。
　
　　　　正確な計算、特例適用の有無、換金性、収益
　　　　性、等を総合的に把握して、初めて行動が始
　　　　まります。

　　　　神戸市須磨区の資産家で、バブル時期に貸宅
　　　　地を借地人に、すべて売却して、新たに収益
　　　　マンションを購入した人がいます。
　　　　彼は、資産のクリーニングといっていました
　　　　が、このような発想が必要だと思います。
　　　　いわゆる貸宅地の整理の１つですね。こんど
　　　　詳しく説明してください。


佐伯：　不動産のカルテを作るなかで、重要な点はあ
　　　　りませんか？

　　　　例えば相続税の評価と鑑定士の評価は異なる
　　　　点もあるでしょう。

　　　　市場価格は鑑定士評価が必要ですから相続と
　　　　売買との違いを知らなくてはいけないのでは
　　　　ないでしょうか？

上田：　相続税の評価は、相続税基本通達により、評
　　　　価法が定められています。
鑑定士は、鑑定評価基準により、鑑定評価の
　　　　手順を尽くした上で、最終的に鑑定士の判断
　　　　により評価します。

上田：　相続税の評価は基準を定めて、評価してお
　　　　り、たとえば収益価格で評価するという概念
　　　　がありません。
　　　　従って、最近の不動産市場では、一部の不動
　　　　産で、格差が生じています。

佐伯：　先生に遠い昔に六甲の山の傾斜地を鑑定して
　　　　もらって相続申告をしましたが、あの時は、
　　　　バブル時でしたので大きなメリットでした
　　　　ね。

　　　　相続税の調査でも問題なかったですが、格差
　　　　が生じている土地などは生前での対策も考え
　　　　なければならないですね。

　　　　こんどは、相続税の基本通達で、最近変更に
　　　　なったり、特筆されることを教えてくださ
　　　　い。

「不動産総合カルテ」のご用命は、
０７８−６４１−８０２７　税理士　佐伯祐司まで。


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