対談４ 相続税の申告で鑑定評価された事例は有りますか
佐伯：
先生は、今までいろいろな評価の経験が有ると思いますが、具体的に体験した例を教えてください。
上田：
事例１．
極端な例では、となりに監視カメラがたくさん作動していたり、騒音おばさんがいたりすれば、一般市場では、極端に低い価格になります。
現実の市場では、買い手がなければ、取引は成立しません。
事例２．
同じように、敷地の一部に斜面地が有り、その土地を利用するのに多大な費用がかかる場合。
一般市場では、そのがけ地はほとんど無価値です。
事例３．
極端な袋地、セットバック、無道路地等、相続税評価では売れないと不動産業者にいわれた土地。
上田：
上記事例１の場合のように、相続税評価では、利用価値が著しく低下している宅地と認められる場合は次の基準が有ります。
認定した面積について、１０％減額する通達です。認定の有無、特に心理的なものはなかなか評価が難しいとおもいます。
減価を適用しても実際の相場に比べて、十分では有りません。
そして、市場では現実に高く売れず、 困るでしょう。
同族間の売買でも、不動産は時価、つまり売買価格によるとなっています。
国税の評価基準が有るわけでないので、売買価格が合理的で鑑定評価があれば問題は有りません。
相続税評価でも時価という概念から検討の余地は有るでしょうね。
不動産鑑定では、現実が有り、合理的であれば、評価が下がると思います。
事例２についても、評価基準では、がけ地補正が有りますが、この補正で十分な場合とこの補正では十分でない場合が有ります。
がけ地補正では現実に市場価格として通用しない場合、つまり相続税評価が現実と乖離する場合、鑑定評価が有用です。
事例３は、評価基準で評価法が有りますが、建物敷地としてみる場合、建築基準法の関係で家の建たない場合が有ります。
また、車社会で、車が進入できるか、車庫がとれるかで著しく価格が減価する場合が有ります。
これらの場合鑑定評価が有用です。
佐伯：
すなわち、全国一律基準では、対応できない土地がたくさん有るわけですね。
相続税評価基準で評価した場合、明らかに市場で売却できない土地については、物納という方法も有りますが、適正な価格で申告する方が合理的な方法ですね。
佐伯：
ところで、不動産を相続し、処分して税金を払っても、損をしないという常識は古いですか。
上田：
阪神間の郊外の膨大な山林を近年、相続したとしても、ゴルフ場になりません。
今後宅地開発も当分ないでしょう。
第２名神の延伸も凍結される可能性が有ります。
このような場合、この山林の価値は極端に低くなっています。
事前の対策がなければ、悲惨なことになります。
佐伯：
それでは、先生に鑑定をお願いするといくらぐらいかかるのでしょうか？
上田：
一概には言えませんが、私どもの会員になっていただきますと１０万円から２０万円で解決してあげたいですね。
佐伯：
ありがとうございます。
大きく言えば、何か問題があるか、疑問がある場合は、不動産鑑定士に相談することが得策ですね。
なかなか、税理士だからといって不動産のプロでないですから、納税者は普段から不動産鑑定士や弁護士ともお付き合いしておくといいですね。
「不動産の評価を有利にお考えの方」のご用命は
０７８−６４１−８０２７ 税理士 佐伯祐司まで。
税理士なら神戸の佐伯
先生は、今までいろいろな評価の経験が有ると思いますが、具体的に体験した例を教えてください。
上田：
事例１．
極端な例では、となりに監視カメラがたくさん作動していたり、騒音おばさんがいたりすれば、一般市場では、極端に低い価格になります。
現実の市場では、買い手がなければ、取引は成立しません。
事例２．
同じように、敷地の一部に斜面地が有り、その土地を利用するのに多大な費用がかかる場合。
一般市場では、そのがけ地はほとんど無価値です。
事例３．
極端な袋地、セットバック、無道路地等、相続税評価では売れないと不動産業者にいわれた土地。
上田：
上記事例１の場合のように、相続税評価では、利用価値が著しく低下している宅地と認められる場合は次の基準が有ります。
認定した面積について、１０％減額する通達です。認定の有無、特に心理的なものはなかなか評価が難しいとおもいます。
減価を適用しても実際の相場に比べて、十分では有りません。
そして、市場では現実に高く売れず、 困るでしょう。
同族間の売買でも、不動産は時価、つまり売買価格によるとなっています。
国税の評価基準が有るわけでないので、売買価格が合理的で鑑定評価があれば問題は有りません。
相続税評価でも時価という概念から検討の余地は有るでしょうね。
不動産鑑定では、現実が有り、合理的であれば、評価が下がると思います。
事例２についても、評価基準では、がけ地補正が有りますが、この補正で十分な場合とこの補正では十分でない場合が有ります。
がけ地補正では現実に市場価格として通用しない場合、つまり相続税評価が現実と乖離する場合、鑑定評価が有用です。
事例３は、評価基準で評価法が有りますが、建物敷地としてみる場合、建築基準法の関係で家の建たない場合が有ります。
また、車社会で、車が進入できるか、車庫がとれるかで著しく価格が減価する場合が有ります。
これらの場合鑑定評価が有用です。
佐伯：
すなわち、全国一律基準では、対応できない土地がたくさん有るわけですね。
相続税評価基準で評価した場合、明らかに市場で売却できない土地については、物納という方法も有りますが、適正な価格で申告する方が合理的な方法ですね。
佐伯：
ところで、不動産を相続し、処分して税金を払っても、損をしないという常識は古いですか。
上田：
阪神間の郊外の膨大な山林を近年、相続したとしても、ゴルフ場になりません。
今後宅地開発も当分ないでしょう。
第２名神の延伸も凍結される可能性が有ります。
このような場合、この山林の価値は極端に低くなっています。
事前の対策がなければ、悲惨なことになります。
佐伯：
それでは、先生に鑑定をお願いするといくらぐらいかかるのでしょうか？
上田：
一概には言えませんが、私どもの会員になっていただきますと１０万円から２０万円で解決してあげたいですね。
佐伯：
ありがとうございます。
大きく言えば、何か問題があるか、疑問がある場合は、不動産鑑定士に相談することが得策ですね。
なかなか、税理士だからといって不動産のプロでないですから、納税者は普段から不動産鑑定士や弁護士ともお付き合いしておくといいですね。
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０７８−６４１−８０２７ 税理士 佐伯祐司まで。
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（相続対策 不動産対策）
相続対策 不動産対策はお任せあれ！
相続対策は不動産対策
相続対策には主に以下の三つの点を総合して考える必要があります。
１．相続財産の評価を下げる。
そして、もし可能ならば、移転もする。
２．相続税の納税資金を捻出する。
３．相続が “ 争族 ” にならないようにする。
昨今は、課税財産価額は膨張しません。
相続税対策というよりも “ 争続対策 ” がもっとも重要になってきています。
私どもでは、相続財産の多くを占める不動産に注目しています。
相続税がかからなくても子孫が不動産について分割協議する時、果たして争いは起こらないでしょうか？
相続対策の主眼を不動産対策におくべきなのです。
耐震構造偽装問題など不動産をめぐる悪質な業者が多く存しています。
不動産の対策を考えなければならない方が誰に相談すればいいのかさえわからなくて困っています。
そこで、阪神・淡路大震災の体験をも生かし神戸の税理士と不動産鑑定士事務所が連携してタイムリーな情報を発信いたします。
税理士をお探しの方
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１．相続財産の評価を下げる。
そして、もし可能ならば、移転もする。
２．相続税の納税資金を捻出する。
３．相続が “ 争族 ” にならないようにする。
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私どもでは、相続財産の多くを占める不動産に注目しています。
相続税がかからなくても子孫が不動産について分割協議する時、果たして争いは起こらないでしょうか？
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